 |
:.:.: BABICKIE FORUM INTERNETOWE :.:.:
STARE BABICE
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
 Wysłany: Pią 13:11, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
| Ryszard napisał: | | Cytat: | | Zielonki - tu narazie przenosi sie klub sportowy "Naprzód" Zielonki, boisko na tych terenach zostało przyjęte przez komisję MZPN i dopuszczone do rozgrywek piłkarskich, więc jak niektórzy zauważyli ruszyły prace "kosmetyczne". |
A co ze starym placem ?? Czy możecie napisać jakie jest jego przeznaczenie ?? |
taaaaa.
 parking na sale weselną trzeba powiększyć....
|
|
| Powrót do góry |
|
 |
|
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lucek daj żyć!!
Gość
|
| Wysłany: Pią 14:01, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
[quote="Lucyfer"] | tavrosh napisał: | | czy nowa wycena nie rozwiąże problemu? |
a) wycena kosztuje, nikt tego nie robi za darmo.
b) jeżeli od transakcji na podstawie których wykonano poprzednią wycenę nie było nowych transakcji, to robienie nowej jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto.
| Cytat: | | chyba że poprostu gmina nie chce płacić więcej za tą ziemię. |
Chce, tylko według stanu prawnego nie może. Ma nawet na to środki.
| Cytat: | o ile pamiętam operat można wykonać na 2 sposoby bo są dwie metody wyceny - porównawcza o której mówisz i jeszcze jedna,
nikt chyba nie obliguje do stosowania jednej bądź drugiej metody - także pytam gdzie problem? |
W tym, że rzucasz smród w oparciu o "o ile pamiętam" i "chyba". Jeżeli znasz inne sosoby, to pomóż gminie i je opisz, a nie gdybaj albo baw się w "wiem ale nie powiem".
Pieniacz i Błazen!
METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI.
Zastosowana metodyka szacowania wartości nieruchomości zależy od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, o dostępności danych ekonomicznych o przedmiotowej nieruchomości i jej rynku, funkcji i przeznaczenia oraz z przepisów szczególnych.
Instrumentarium metodyczne stosowane przez rzeczoznawców majątkowych zawiera podejścia dzielące się na metody, które z kolei dzielą się na techniki.
Występują cztery podejścia wyceny nieruchomości:
1. Podejście porównawcze
2. Podejście dochodowe
3. Podejście kosztowe
4. Podejście mieszane
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe.
Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego do określenia wartości rynkowej to stosuje się podejście mieszane.
Do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE – przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się następujące metody:
1. metoda porównywania parami
2. metoda korygowania ceny średniej
3. metoda analizy statystycznej rynku.
Przy metodzie porównywania nieruchomości parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi o wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.
Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod używanych do analiz statystycznych.
PODEJŚCIE DOCHODOWE- przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
W podejściu dochodowym stosuje się następujące metody:
1. metodę inwestycyjną
2. metodę zysków.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
Metodę zysków stosuje się do nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód, który ustala się w wysokości udziału właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuję się przy pomocy następujących technik:
1. techniki kapitalizacji prostej
2. techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.
Wartość nieruchomości przy użycia techniki kapitalizacji prostej określa się jako iloczyn dochodu rocznego osiąganego z tej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji.
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami uzyskanymi z nieruchomości podobnych.
Wartość nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących ze zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej.
Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego i innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.
PODEJŚCIE MIESZANE – stosuje się w nim następujące metody:
1. metodę pozostałościową
2. metodę wskaźników szacunkowych gruntu
3. metodę kosztów likwidacji
Wartość nieruchomości przy pomocy metody pozostałościowej określa się jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem robót polegających na rozbudowie, zabudowie, dobudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie. Wartość nieruchomości określa się przez obliczenie wartości nieruchomości po dokonaniu tych robót i po odjęciu od tej wartości kosztów tych robót z uwzględnieniem przeciętnych zysków inwestora.
Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych.
Wartość nieruchomości określona metoda kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu (wartość rynkowa), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu (określonych podejściem kosztowym) i powiększona o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
PODEJŚCIE KOSZTOWE- w podejściu tym określa się oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Stosuje się następujące metody:
1. metodę kosztów odtworzenia
2. metodę kosztów zastąpienia
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaka spełniają obiekty, których wartość określa się, wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Metody te stosuje się przy użyciu następujących technik:
1. techniki szczegółowej
2. techniki elementów scalonych
3. techniki wskaźnikowej.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu przydatnego do korzystania zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, przekraczającymi wartość jaką nieruchomość ta miałaby gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lolek
Gość
|
| Wysłany: Pią 14:08, 20 Lip 2007 Temat postu: Pieniacz bo dwukroć! |
|
|
[quote="Lucyfer"] | tavrosh napisał: | | czy nowa wycena nie rozwiąże problemu? |
a) wycena kosztuje, nikt tego nie robi za darmo.
b) jeżeli od transakcji na podstawie których wykonano poprzednią wycenę nie było nowych transakcji, to robienie nowej jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto.
| Cytat: | | chyba że poprostu gmina nie chce płacić więcej za tą ziemię. |
Chce, tylko według stanu prawnego nie może. Ma nawet na to środki.
| Cytat: | o ile pamiętam operat można wykonać na 2 sposoby bo są dwie metody wyceny - porównawcza o której mówisz i jeszcze jedna,
nikt chyba nie obliguje do stosowania jednej bądź drugiej metody - także pytam gdzie problem? |
W tym, że rzucasz smród w oparciu o "o ile pamiętam" i "chyba". Jeżeli znasz inne sosoby, to pomóż gminie i je opisz, a nie gdybaj albo baw się w "wiem ale nie powiem".
Dz.U.04.207.2109
2005.10.07 zm. Dz.U.05.196.1628
ROZPORZĄDZENIE
RADY MINISTRÓW
z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)
Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późn. zm.1)) zarządza się, co następuje:
Rozdział 1
Przepisy ogólne
§ 1. Rozporządzenie określa:
1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;
5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.
§ 2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o ustawie, rozumie się przez to ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Rozdział 2
Określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
co ty z tym smrodem?
Gość
|
| Wysłany: Pią 14:23, 20 Lip 2007 Temat postu: na mecenasa was nie stać... |
|
|
[quote="Lucyfer"] | tavrosh napisał: | | czy nowa wycena nie rozwiąże problemu? |
a) wycena kosztuje, nikt tego nie robi za darmo.
b) jeżeli od transakcji na podstawie których wykonano poprzednią wycenę nie było nowych transakcji, to robienie nowej jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto.
| Cytat: | | chyba że poprostu gmina nie chce płacić więcej za tą ziemię. |
Chce, tylko według stanu prawnego nie może. Ma nawet na to środki.
| Cytat: | o ile pamiętam operat można wykonać na 2 sposoby bo są dwie metody wyceny - porównawcza o której mówisz i jeszcze jedna,
nikt chyba nie obliguje do stosowania jednej bądź drugiej metody - także pytam gdzie problem? |
W tym, że rzucasz smród w oparciu o "o ile pamiętam" i "chyba". Jeżeli znasz inne sosoby, to pomóż gminie i je opisz, a nie gdybaj albo baw się w "wiem ale nie powiem".
§ 30. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji między cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności uzyskiwanymi przy [u]transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.[/u]
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
ciekawska
Gość
|
| Wysłany: Pią 14:33, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
czy ktoś wie co naprawdę będzie ze starym terenem?
Pozdrawiam
HM
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
| Wysłany: Pią 14:38, 20 Lip 2007 Temat postu: i te budki z hot dogami |
|
|
| resolute napisał: | | Lucyfer napisał: | | Zdzich napisał: | | Czy prawda, że prezes Kuncewicz kupił już tam działkę? |
Nie wiem, ale podobno jakiś Zdzich kupił, i jeszcze kilka na krewnych  |
Pewnie lubią gwar ducha rywalizacji...........ach te trąbki.......i gwizdy..... |
i te budki z hotdogami gdzie będą robić ciepłe parówki dla gości!!!
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lucyfer
jestem tu 24/24
Dołączył: 19 Mar 2006
Posty: 6671
Przeczytał: 13 tematów
Pomógł: 20 razy
Ostrzeżeń: 0/5
Skąd: gmina Babice - Prawie jak Polska :)
|
| Wysłany: Pią 15:43, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
| Lucek daj żyć!! napisał: |
Pieniacz i Błazen! |
Miło mi poznać, Lucyfer jestem.
| Cytat: | | METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI. |
Fantastycznie, że umiesz wykonać trudną operację Cut&Paste. Szkoda, że nie umiesz krótko zsyntezować tego,co przekleiłeś.
Pokaż mi tam, gdzie biegły może (i jak) uwzględnić to, że w ciągu ostatniego roku ceny ziemi poszybowały w kosmos, nie mając porównywalnych transakcji na tym terenie po zmianie cen, bo tu jest bardzo mało gruntu "państwowego" i transakcji nim.
Podejście porównawcze Ci odpada, bo ceny są stare i znacznie niższe.
Podejście dochodowe także, bo grunt jest nabywany na cele publiczne i jego eksploatacja nie będzie dla gminy przychodem, a kosztem.
Podejście kosztowe też nie podejdzie, bo to nie o koszcie powyżej mówimy, tylko o koszcie odtworzenia, którego określenie ponownie wymaga znajomości aktualnych cen w danej okolicy.
Podejście mieszane - mieszane argumenty trzech poprzenich podejść.
I co? Tylko nie wklejaj znowu kawałka dziennika ustaw.
Post został pochwalony 0 razy
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lucyfer
jestem tu 24/24
Dołączył: 19 Mar 2006
Posty: 6671
Przeczytał: 13 tematów
Pomógł: 20 razy
Ostrzeżeń: 0/5
Skąd: gmina Babice - Prawie jak Polska :)
|
| Wysłany: Pią 15:47, 20 Lip 2007 Temat postu: Re: na mecenasa was nie stać... |
|
|
| co ty z tym smrodem? napisał: | | [u]transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.[/u] |
Fajnie. Tylko wskaż taki rynek. Biegły wykonujący oceny dla gminy stwierdza ,że według jego wiedzy zawodowej wartość gruntu wynosi X. A "skarb państwa" żąda X+yy%. Gmina nie może kupić drożej, niż operat biegłego. Innej ziemi "zamiennie" do kupienia nie ma, bo to musi być fizycznie ta ziemia - przyległa do terenów już posiadanych przez gminę.
Masz jakieś rozwiazanie? Biegłego nie wolno terroryzować, tak że szukaj innego sposobu.
Post został pochwalony 0 razy
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
| Wysłany: Pią 17:50, 20 Lip 2007 Temat postu: Re: na mecenasa was nie stać... |
|
|
| Lucyfer napisał: | | co ty z tym smrodem? napisał: | | [u]transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.[/u] |
Fajnie. Tylko wskaż taki rynek. Biegły wykonujący oceny dla gminy stwierdza ,że według jego wiedzy zawodowej wartość gruntu wynosi X. A "skarb państwa" żąda X+yy%. Gmina nie może kupić drożej, niż operat biegłego. Innej ziemi "zamiennie" do kupienia nie ma, bo to musi być fizycznie ta ziemia - przyległa do terenów już posiadanych przez gminę.
Masz jakieś rozwiazanie? Biegłego nie wolno terroryzować, tak że szukaj innego sposobu. |
komentarze do orzeczeń sądu
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
| Wysłany: Pią 18:04, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
| Marcin Palczak napisał: | Witam wszystkich, zostałem przywołany do tablicy. Postaram sie pomóc i odpowiedzieć na kilka pytań, na wiele odpowiedział Lucyfer wiec nie będę sie powtarzał.
Jeżeli chodzi o obiekty sportowe w Borzęcinie z Funduszu Norweskiego to przetarg sie już odbył, zgłosiły sie trzy firmy chętne zbudować ten ośrodek. Obecnie cała dokumentacja jest podawana analizie czy nie ma jakiś uchybień, jeżeli nie będzie to z pośród tych firm wybrana zostanie najtańsza. Koniec prac i oddanie obiektu do użytku ma nastąpić w październiku - czyli lada moment.
Zielonki - tu narazie przenosi sie klub sportowy "Naprzód" Zielonki, boisko na tych terenach zostało przyjęte przez komisję MZPN i dopuszczone do rozgrywek piłkarskich, więc jak niektórzy zauważyli ruszyły prace "kosmetyczne".
W niedalekiej przyszłości powstanie tam stadnina koni. W Gminie właśnie przygotowywane są papiery do przetargu. Myślę , że jak dobrze pójdzie to w tym roku ten przetarg będzie rozstrzygnięty.
Pozdrawiam
|
[/quote]
Moim subiektywnym zdaniem stadnina koni to genialna inwestycja.
- mając na uwadze babicką młodzież.
będą oni mogli odreagować frustrację związaną z np kiepską jakością dróg, poprzez prace na stadninie - wywożenie nawozu, czyszczenie koni!
niedługo zapewne dogonimy janów podlaski
tylko jak zmienimy nazwe Babice .......?????
szkółke piłkarską proponuję. albo badmintona.
jeden Fabian, Boruc i możemy zapomnieć o dziurach w drogach....
jak chcemy zarobić na koniach?
a zresztą gmina nie jest od zarabiania pieniędzy
tylko od sprawngo i uczciwego ich wydawania,
na potrzeby społeczności lokalnej - nie ludożerców!!!
a może da się zarobić na tych koniach co?????????
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
| Wysłany: Pią 18:26, 20 Lip 2007 Temat postu: Re: na mecenasa was nie stać... |
|
|
| Lucyfer napisał: | | co ty z tym smrodem? napisał: | | [u]transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.[/u] |
Fajnie. Tylko wskaż taki rynek. Biegły wykonujący oceny dla gminy stwierdza ,że według jego wiedzy zawodowej wartość gruntu wynosi X. A "skarb państwa" żąda X+yy%. Gmina nie może kupić drożej, niż operat biegłego. Innej ziemi "zamiennie" do kupienia nie ma, bo to musi być fizycznie ta ziemia - przyległa do terenów już posiadanych przez gminę. |
dlaczego stadnina będzie kosztem?
kto będzie z niej korzystał, że gmina będzie do niej dokładać?
nie kumam.....
w takim przypadku proponuję zmienić przeznaczenie gruntu -----i po po problemie????
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
|
| Wysłany: Pią 18:34, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
| Lucyfer napisał: | | Lucek daj żyć!! napisał: |
Pieniacz i Błazen! |
Miło mi poznać, Lucyfer jestem.
| Cytat: | | METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI. |
Fantastycznie, że umiesz wykonać trudną operację Cut&Paste. Szkoda, że nie umiesz krótko zsyntezować tego,co przekleiłeś.
Pokaż mi tam, gdzie biegły może (i jak) uwzględnić to, że w ciągu ostatniego roku ceny ziemi poszybowały w kosmos, nie mając porównywalnych transakcji na tym terenie po zmianie cen, bo tu jest bardzo mało gruntu "państwowego" i transakcji nim.
Podejście porównawcze Ci odpada, bo ceny są stare i znacznie niższe.
Podejście dochodowe także, bo grunt jest nabywany na cele publiczne i jego eksploatacja nie będzie dla gminy przychodem, a kosztem.
Podejście kosztowe też nie podejdzie, bo to nie o koszcie powyżej mówimy, tylko o koszcie odtworzenia, którego określenie ponownie wymaga znajomości aktualnych cen w danej okolicy.
Podejście mieszane - mieszane argumenty trzech poprzenich podejść.
I co? Tylko nie wklejaj znowu kawałka dziennika ustaw. |
a jeżeli wybudujesz ośrodek piłkarski
i bedzie on wynajmowany - to bedzie to działalnosć zarobkowa
i można będize zastosować inne podejście do wyceny???
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lucyfer
jestem tu 24/24
Dołączył: 19 Mar 2006
Posty: 6671
Przeczytał: 13 tematów
Pomógł: 20 razy
Ostrzeżeń: 0/5
Skąd: gmina Babice - Prawie jak Polska :)
|
| Wysłany: Pią 19:51, 20 Lip 2007 Temat postu: Re: na mecenasa was nie stać... |
|
|
| Anonymous napisał: | | dlaczego stadnina będzie kosztem? |
Bo trzeba wybudować stajnię i obiekty towarzyszące. Nawet jeżeli same konie netto będą zarabiały, to moment zwrotu inwestycji w obiekty stadniny i w nie same będzie mocno odległy w czasie.
| Cytat: | | kto będzie z niej korzystał, że gmina będzie do niej dokładać? |
Z planów o których słyszałem, ma to być kilka różnych "wykorzystań". Zarówno odpłatnych, jak i nieodpłatnych - np. hipoterapia dla dzieci.
Bo zapewne zastosowałeś podejście czysto komercyjne, które jest prostsze, niż samorzadowe. Prostsze o tyle, że nastawiasz się wyłącznie na zysk i to stosunkowo krótkofalowy. Gmina jako ciało samorządowe nie może się nastawiać wyłącznie na zysk, musi patrzeć też na tzw. efekt społeczny.
Z drugiej strony podejście gminne jest prostsze, bo jeżeli w podeściu komercyjnym Ci "nie styknie" to plajtujesz, a gmina zawsze może inwestycję dofinansować.
| Cytat: | | w takim przypadku proponuję zmienić przeznaczenie gruntu -----i po po problemie???? |
a) Ośrodek Zielonki będzie współfinansowany przez UE. Czy zdajesz sobie sprawę, co znaczy zmiana czegośw środku projektu UE? Praktycznie wypad na koniec kolejki i start od zera. A gmina ostatnie kilka lat spędziła na dochrapywaniu się do początku kolejki beneficjentów. Tutaj ważna uwaga - przez ostatnie kilka lat dostawaliśmy ograniczone pieniądze unijne, bo byliśmy "za bogaci" w dochodzie własnym na mieszkańca. Najpierw z pomocy musiały skorzystać biedniejsze gminy. Z drugiej strony ów dochód był, jak to mówią, za duży, żeby umrzeć, za maly żeby żyć, czyli w tym wypadku z rozmachem inwestować. Pojawiające się przed wyborami propozycje (i pretensje), żeby inwestować więcej doprowadziłyby do tego, że owszem, to i owo by było zrobione, ale teraz, gdy wydrapaliśmy się na niezłą pozycję w kolejce beneficjentów, nie mielibyśmy pieniędzy na wkłady własne pod projekty dofinansowywane z UE.
b) a jak gmina ma zmienić przeznaczenie gruntu, który do niej jeszcze nie należy? Skarb państwa to sprzedaje jako nieużytki/tereny(?) rolne, które dopiero gmina zamierza przeznaczyć na cele rekreacyjno sportowe. Jeżeli od kogoś kupujesz ciągnik siodłowy, do którego zamierzasz dobudować dom na kołach, to tylko zamierzasz, ale domu na kołach nie kupujesz - wciąż kupujesz ciągnik siodłowy.
Post został pochwalony 0 razy
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Lucyfer
jestem tu 24/24
Dołączył: 19 Mar 2006
Posty: 6671
Przeczytał: 13 tematów
Pomógł: 20 razy
Ostrzeżeń: 0/5
Skąd: gmina Babice - Prawie jak Polska :)
|
| Wysłany: Pią 19:53, 20 Lip 2007 Temat postu: Re: na mecenasa was nie stać... |
|
|
| Anonymous napisał: | | Lucyfer napisał: | | Masz jakieś rozwiazanie? Biegłego nie wolno terroryzować, tak że szukaj innego sposobu. |
komentarze do orzeczeń sądu |
022 722 92 49.
Sekretariat Wójta. Masz pomysł, masz wyroki, zadzwoń, zaproponuj.
Post został pochwalony 0 razy
|
|
| Powrót do góry |
|
|
| Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat |
| Autor |
Wiadomość |
Gość
Gość
|
| Wysłany: Pią 22:51, 20 Lip 2007 Temat postu: |
|
|
[quote="Lucek daj żyć!!"] | Lucyfer napisał: | | tavrosh napisał: | | czy nowa wycena nie rozwiąże problemu? |
a) wycena kosztuje, nikt tego nie robi za darmo.
b) jeżeli od transakcji na podstawie których wykonano poprzednią wycenę nie było nowych transakcji, to robienie nowej jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto.
| Cytat: | | chyba że poprostu gmina nie chce płacić więcej za tą ziemię. |
Chce, tylko według stanu prawnego nie może. Ma nawet na to środki.
| Cytat: | o ile pamiętam operat można wykonać na 2 sposoby bo są dwie metody wyceny - porównawcza o której mówisz i jeszcze jedna,
nikt chyba nie obliguje do stosowania jednej bądź drugiej metody - także pytam gdzie problem? |
W tym, że rzucasz smród w oparciu o "o ile pamiętam" i "chyba". Jeżeli znasz inne sosoby, to pomóż gminie i je opisz, a nie gdybaj albo baw się w "wiem ale nie powiem".
Pieniacz i Błazen!
METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI.
Zastosowana metodyka szacowania wartości nieruchomości zależy od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, o dostępności danych ekonomicznych o przedmiotowej nieruchomości i jej rynku, funkcji i przeznaczenia oraz z przepisów szczególnych.
Instrumentarium metodyczne stosowane przez rzeczoznawców majątkowych zawiera podejścia dzielące się na metody, które z kolei dzielą się na techniki.
Występują cztery podejścia wyceny nieruchomości:
1. Podejście porównawcze
2. Podejście dochodowe
3. Podejście kosztowe
4. Podejście mieszane
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe.
Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego do określenia wartości rynkowej to stosuje się podejście mieszane.
Do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE – przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się następujące metody:
1. metoda porównywania parami
2. metoda korygowania ceny średniej
3. metoda analizy statystycznej rynku.
Przy metodzie porównywania nieruchomości parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi o wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.
Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod używanych do analiz statystycznych.
PODEJŚCIE DOCHODOWE- przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
W podejściu dochodowym stosuje się następujące metody:
1. metodę inwestycyjną
2. metodę zysków.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
Metodę zysków stosuje się do nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód, który ustala się w wysokości udziału właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuję się przy pomocy następujących technik:
1. techniki kapitalizacji prostej
2. techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.
Wartość nieruchomości przy użycia techniki kapitalizacji prostej określa się jako iloczyn dochodu rocznego osiąganego z tej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji.
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami uzyskanymi z nieruchomości podobnych.
Wartość nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących ze zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej.
Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego i innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.
PODEJŚCIE MIESZANE – stosuje się w nim następujące metody:
1. metodę pozostałościową
2. metodę wskaźników szacunkowych gruntu
3. metodę kosztów likwidacji
Wartość nieruchomości przy pomocy metody pozostałościowej określa się jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem robót polegających na rozbudowie, zabudowie, dobudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie. Wartość nieruchomości określa się przez obliczenie wartości nieruchomości po dokonaniu tych robót i po odjęciu od tej wartości kosztów tych robót z uwzględnieniem przeciętnych zysków inwestora.
Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych.
Wartość nieruchomości określona metoda kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu (wartość rynkowa), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu (określonych podejściem kosztowym) i powiększona o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
PODEJŚCIE KOSZTOWE- w podejściu tym określa się oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Stosuje się następujące metody:
1. metodę kosztów odtworzenia
2. metodę kosztów zastąpienia
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaka spełniają obiekty, których wartość określa się, wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Metody te stosuje się przy użyciu następujących technik:
1. techniki szczegółowej
2. techniki elementów scalonych
3. techniki wskaźnikowej.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu przydatnego do korzystania zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, przekraczającymi wartość jaką nieruchomość ta miałaby gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. |
Wreszcie ktoś mądrzejszy od Lucka! Brawo! Tak trzymać! Argumentami go!
|
|
| Powrót do góry |
|
|
|
|
Możesz pisać nowe tematy
Możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach
|
fora.pl - załóż własne forum dyskusyjne za darmo
Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
|
FAQ
Szukaj
Użytkownicy
Grupy
Galerie
Rejestracja
Zaloguj się, by sprawdzić wiadomości
Zaloguj
